Nowa Ustawa o Kształtowaniu Ustroju Rolnego – zaszkodzi czy pomoże polskim rolnikom?

Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej spowodowało, iż Polska jak 
i pozostałe kraje członkowskie UE musiała „uwolnić” dostęp do gruntów rolnych. Fakt ten związany jest z głoszoną przez UE „Ideą Unii bez granic”.

Od dnia 1 maja 2004 r. obowiązywała generalna zasada, iż nabycie nieruchomości lub udziałów i akcji w spółkach będących właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia. Nie miało to zastosowania do obywateli oraz przedsiębiorców posiadających miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Jedyny wyjątek jaki przewidywała ustawa to taki, iż, przedsiębiorcy i obywatele EOG nadal muszą uzyskać zezwolenie w przypadku nabywania nieruchomości rolnych i leśnych – przez okres 12 lat od uzyskania przez Polskę członkostwa w UE (czyli do 2 maja 2016 r.).

Upływający 12-letni okres przejściowy po upływie którego, Polska musi zapewnić innym obywatelom UE równy dostęp do ziemi rolnej, spowodował rozpoczęcie prac nad zmianą Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowani ustroju rolnego (Dz. U. 2003 Nr 64 poz. 592 z póź. zm.).

Okres prac i burzliwych dyskusji zakończył się uchwaleniem przez Sejm poprzedniej kadencji nowej ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2015 r. poz. 1433) Nowa ustawa miała wejść w życie 1 stycznia 2016 roku. Termin ten został jednak przesunięty ostatecznie do 1 maja 2016 r.

Na mocy nowej ustawy rzeczywiście obrót nieruchomościami rolnymi doznaje wielu ograniczeń.

Zgodnie z nowymi przepisami ziemię rolną będzie mógł co do zasady nabywać wyłącznie rolnik indywidualny tj. osoba fizyczna będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.  Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem jest jeden z małżonków.

Dodatkowo nabywca ziemi rolnej jest zobowiązany aby gospodarstwo rolne w skład, którego weszła nabyta nieruchomość prowadzić osobiście i to co najmniej przez kolejnych dziesięć lat, licząc od nabycia. W tym okresie 10 lat,  nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Niedopuszczalne jest zatem zarówno zbycie nieruchomości, jak też oddanie jej w dzierżawę.

Wyjątkowo tylko po uzyskaniu sądowego zezwolenia, nabywca ziemi rolnej będzie mógł zbyć lub oddać w posiadanie nabytą nieruchomość rolną przed upływem dziesięcioletniego terminu. Zgoda taka może być wyrażona, jeśli  konieczność dokonania tych czynności wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy. Jeżeli rolnik lub inny nabywca zlekceważy zakaz i sprzeda ziemię wcześniej bez zgody sądu, transakcja zostanie uznana za nieważną, a grunt przejmie Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR),  za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej ustalonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Ogólna zasada nabywania nieruchomości rolnej wyłącznie przez rolników indywidualnych doznaje pewnych ograniczeń. Otóż, ustawa przewiduje katalog osób na rzecz których właściciel ziemi rolnej będzie mógł ją zbyć bez przeszkód. Należą do nich:

1. osoby bliskie zbywcy (tj. zstępnym, wstępnym, rodzeństwu, dzieciom rodzeństwa, małżonkowi).
2. jednostki samorządu terytorialnego,
3. Skarb Państwa lub działająca na jego rzecz Agencja Nieruchomości Rolnych,
4. osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,
5. nabywcy nieruchomości rolnej w  wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,
6. nabywców nieruchomości rolnej na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego.

W tym wypadku będzie można przenieść własność nieruchomości rolnej w drodze umowy darowizny, dożywocia czy też sprzedaży.

Ustawa nie wprowadza ograniczeń w dziedziczeniu. Wymóg osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 10 lat od nabycia, a także posiadania statusu rolnika indywidualnego nie dotyczy osób nabywających nieruchomość w drodze dziedziczenia. Utrudnienie stanowi jedynie fakt, iż osoba, która przyjmie ojcowiznę, będzie musiała liczyć się z tym, że tak łatwo jej nie sprzedadzą.

Zgodnie z brzmieniem ustawy, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, prawo pierwokupu przysługuje z mocy prawa jej dzierżawcy – przy spełnieniu trzech warunków:

• umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i jest opatrzona datą pewną,
• umowa była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty,
• nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy rolnikowi indywidualnemu będącemu właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością, a jeżeli ten warunek spełnia więcej niż jeden właściciel, prawo pierwokupu w pierwszej kolejności może wykonać ten, którego wskaże sprzedający nieruchomość rolną.

Zaś w sytuacji braku uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy bądź rolnika indywidualnego albo niewykonania przez nich tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy ANR.
Prawa pierwokupu nie stosuje się jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, czy też osoba bliska zbywcy, zdefiniowana w UKUR. Dodatkowo prawa pierwokupu nie stosujemy, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego czy też w wyniku zapisu windykacyjnego.

Agencja będzie sprawować kontrolę nad rynkiem nieruchomości rolnych poprzez prawo pierwokupu (w przypadku umów sprzedaży) i prawo nabycia (w przypadku innych zdarzeń prawnych, jak np. umowa darowizny czy wniesienie nieruchomości aportem do spółki). Oba te prawa mają przysługiwać Agencji zarówno w stosunku do nieruchomości rolnych, jak i udziałów lub akcji spółek będących właścicielami nieruchomości rolnych.

Ustawa ogranicza także wielkość gospodarstwa rolnego. Nie będzie mogło ono przekraczać 300 ha – gdzie wcześniej ograniczenie wynosiło 500 ha.

W trakcie prowadzonych prac nad nowelizacją przedmiotowej ustawy, ustalono, iż działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara (30 arów) będą wyłączone spod rygorów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Oznacza to, iż wszystkie osoby nieposiadające kwalifikacji rolniczych będą mogły kupić taką działkę.